한인들의 경우에 부동산을 제삼자나 혹은 타민족의 사람들과 거래하기보다는 가족내에서 혹은 아는 사람이나 혹은 다른 한인들과 거래하는 것이 많이 보인다. 특히 가족들 사이에서 부동산의 거래가 일어나는 경우에는 주로 권리양도(quitclaim)을 한다거나 하여 부동산의 명의를 넘기게 되는 데 이에 따른 위험성을 세 가지경우로 나누어 보고자 한다.

첫째 부동산을 자녀에게 혹은 형제에게 팔 때 파는 가격이 시장 가격보다 터무니없이 낮다면 IRS에서 이러한 거래를 일부 판매(part sale) 일부 증여로 보는 수가 있다. 즉 시장 가격보다 낮게 판 부분에 대하여서는 가족간에 증여가 일어났다고 볼수 있으므로 부분적으로는 판매로 하여 양도세금을 매기고 부분적으로는 증여세를 매기게 된다.

IRS와의 문제를 줄이기 위하여서는 가족끼리의 거래라고는 하나 되도록 에스크로 회사를 써서 거래를 하여 꼭 제삼자와 거래하는 것처럼 거래 준칙을 지키는 것이 좋다. 또한 부동산의 감정이나 혹은 전문 부동산업자의 소견서 등 거래 가격을 옹호할수 있는 서류 등을 미리 준비하는 것이 좋다. 물론 부동산가격이야 주식가격처럼 한가격으로 정해진 것이 아니라 가격이 정해지기 위해서는 여러가지 요소들이 다 적용되므로 감정사가 객관적으로 낮은 거래가격을 옹호할 수 있는 부분들을 감정서에 지적을 한다면 감사를 받아도 문제가 되지 않을것이다.

둘째 부동산을 권리 양도를 통해 타이틀을 이전시켰지만 부동산을 담보로 한 은행융자의 이름을 부동산을 받은 사람의 이름으로 이전하여 생기는 문제이다. 부동산의 타이틀과는 전혀 상관이 없이 은행 융자서류는 융자서류에 서명한 사람이 융자에 대하여서는 책임을 지게 된다. 그러므로 부동산을 다른 가족의 이름으로 이전을 시켰지만 융자서류에는 아직도 자기 이름이 있다면 만일 부동산을 받은 가족이 계속해서 융자금액을 지불하지않는경우에 은행에서는 융자서류에 이름이 들어간 사람에게 책임을 물을 것이다. 그렇게 되면 부동산도 넘어간 상태에서 은행빚은 본인의 이름으로 되어 있으니 아주 난처한 처지에 놓여질것이다.

이것을 막기 위하여서는 반드시 부동산을 넘길때 부동산을 받는 가족이 은행융자를 재융자 하도록 하여야 한다. 그래야 은행 융자가 새로 부동산을 받는 가족의 이름으로 새로 시작이 되고 부동산과 함께 은행융자도 함께 넘기게 된다.

셋째 주로 부모와 자식간에 부동산을 넘길때 자식에게 오너 캐리(Owner Carry매도인 융자)식으로 차용증서를 받고 자식에게 넘기게 되는데 이때 부모가 차용증서에 따른 근저당설정을 하지 않은 경우에 생기는 문제이다. 아무리 가족간이라도 부동산에 관련하여 부채관계를 만들 때에는 차용증서를 쓰고 부동산에 근저당을 설정하여 유사시에 자녀에게 채권자가 생겨도 부모에게 진 빚이 우선순위를 차지하도록 해야하는데 가족끼리의 거래에 있어서는 조금 느슨한 방법으로 거래를 하게 되는것 같다.


[박영선변호사]
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