재정적으로 힘든 상태에 처해있는 홈 오너들이 꼭 알아두어야할 사항을 소개한다.

-융자조정 중에도 차압되나

페이먼트를 하지않아 채무연체 통지서(NOD)를 받은지 3개월이 넘은 상태라면 위험하다. 은행의 위임을 받은 트러스티(피신탁기관)는 언제라도 트러스티 세일(NOTS: 경매 통지서로 여기서 팔리지 않으면 소유권이 은행으로 넘어간다) 통지서를 보낼 수 있다.

융자조정중에 왜 차압당하느냐고 말할 수 있지만 미국 주요은행의 업무 시스템을 보면 그 이유를 알 수 있다.

융자조정을 담당하는 부서와 차압을 진행하는 곳은 서로 다르다. NOD와 NOTS를 보내는 곳은 은행이 아니고 트러스티다.

두 부서는 서로 자발적으로 업무진행상황을 크로스 체크하지 않는다. 상대 부서가 페이먼트를 연체한 주택에 대해서 어떤 일을 진행하고 있는지 알지 못한다는 뜻이다. 설사 안다고 해도 홈오너를 위해서 여러가지 조치를 취해준다는 것은 기대하기 힘들다.

예를들어 융자조정을 한다고 해서 트러스티측에서 결과가 나올때까지 100% 차압을 연기해주지 않는다. 은행측에서 연기를 요청해야만 가능하다.

물론 최종적인 NOTS 집행 승인은 은행에서 알려준다. 따라서 은행의 스타일에 따라 차압의 운명이 결정되는 셈이다.

만약 NOD를 받고도 4개월 이상 NOTS를 받지 않았다면 그 홈 오너는 운이 좋은 것이다.

차압이 두렵고 페이먼트 할 형편이 된다면 모기지를 연체하지 않고 융자조정을 받는 것이 안전하다.

-숏세일 중에도 차압되나

마찬가지다. 융자조정과 비슷한 상황으로 볼 수 있다. NOTS가 발송된 경우 숏세일을 진행하는 부서에서 NOTS집행의 연기를 요청 하지 않으면 해당주택은 정해진 날짜에 경매처분되거나 은행으로 소유권이 넘어간다.

그래서 숏세일을 진행하는 에이전트는 거의 매일 은행과 이메일을 주고 받는다. 차압을 막기위해서다.

은행은 숏세일 바이어가 자꾸 바뀌면 차압을 진행하기도 한다. 거래기간의 장기화로 인해 은행손실이 많아진다고 판단하기 때문이다.

가장 안전한 방법은 NOD나 NOTS가 뜨기전에 숏세일을 시도하는 것이다. 어떤 홈 오너들은 오래살기위해 페이먼트를 연체하고 버틸때까지 버티다 숏세일을 하는데 이것은 현명한 방법이 아니다. 오히려 숏세일을 하지 못하고 집에서 쫓겨날 가능성만 높여준다.

은행들의 숏세일 처리기간이 단축되고 있다. 오래 끈다고 해서 은행들이 끌려가지 않는다.

-숏세일시 가족이 사도되나

숏세일을 하는 홈 오너는 자신의 집이 헐값에 팔리는것에 대해 안타까움을 느낀다. 대부분의 셀러는 돈만 있으면 다시 사고 싶다고 말한다. 그래서 친인척의 도움을 받으려고 구입자금을 모으기도 한다.

그러나 현실적으로 이러한 방법은 위험할 수 있다.

일단 숏세일을 하는 셀러 이름으로는 구입이 불가능하다. 숏세일을 승인해주는 은행에서는 바이어 이름을 유심히 관찰한다. 혹시나 셀러가 다시 구입하지 않나를 확인하기 위해서다.

어떤 은행은 셀러와 바이어의 성이 같아도 의혹의 눈초리를 보낸다. 한인들은 김씨나 이씨 박씨 등 특정 성이 많아 오해를 사기도 한다.

은행은 셀러가 은닉자금으로 친지의 이름을 이용해 구입했다는 증거를 잡을 경우 사기혐의로 고소할 수 있다.

또한 셀러의 자식이나 부모가 사는 것도 조사대상이 될 수 있으므로 주의해야 한다.
[중앙일보]
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