▲문=저는 단독주택 구입을 결정하고 에스크로를 개설하였습니다. 에스크로 기간 중에 인스펙션을 마친 후 하자가 발견되지 않아 에스크로를 클로징하고 입주했습니다. 입주한 후 며칠이 안되어 비가 온 뒤 뒷마당의 배수 문제가 있다는 것을 알게 되었습니
다.

이러한 문제를 셀러에게 제기하자 셀러는 에스크로가 이미 클로징됐고 또한 매매계약서가 'AS IS'이기 때문에 어떠한 문제가 있더라고 셀러는 책임이 없다고 주장합니다. 이런 경우 법률적 해석이 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

 


▽답=거주용 주택을 매매할 때 셀러는 부동산양도 공개문서(Real Estate Transfer Disclosure Statement)를 바이어에게 제공해야 된다.

부동산양도 공개문서는 부동산의 상태 위험물질이나 해로운 물질의 존재유무 부동산에 관련된 소송 유무 등의 내용을 기재해 바이어에게 전달되어야 한다.


부동산양도 공개문서에 잘못된 사실을 기재하거나 기재해야 할 사실을 밝히지 않았을 경우에는 사기의 경우에 해당된다.

많은 한인들이 'AS IS' 계약일 경우 매매하는 부동산의 상태에 대해여 아무런 책임이 없는 것으로 알고있는데 이것은 잘못된 인식이다.

또한 부동산 매매계약에 'AS IS' 조항이 있을지라도 부동산양도 공개문서에 기재되어야할 사항중 기재되어 있지 않은 내용이 부동산 거래가 종료된 후 문제로 제기됐을 경우 셀러는 부동산의 상태에 관한 내용을 고의적 또는 과실로 공개를 안한 것으로 간주돼 책임을 져야한다.


계약서의 'AS IS' 조항은 부동산의 상태 그대로 매매한다는 조건이지만 가시적으로 확인되는 부동산의 문제에만 국한되는 조항이다.

따라서 바이어가 가시적으로 확인할 수 없는 부동산의 문제가 매매가 종료된 후 발견되고 그 문제가 부동산양도 공개문서에 기재되지 않았을 경우에는 'AS IS' 계약일지라도 셀러는 책임을 피할 수가 없다.

따라서 위의 질문의 경우 뒷마당의 배수 문제가 바이어가 부동산 인스펙션 도중 가시적으로 확인할 수 있는 문제가 아니고 셀러가 그 부동산에 거주하면서 당연히 발견하고 알고 있었던 문제라면 셀러는 이러한 문제를 부동산 양도공개문서에 공개하지 않았기 때문에 이에 따른 책임이 있다.


즉 부동산 매매계약에서 'AS IS' 조항은 부동산의 가시적으로 확인할 수 있거나 부동산양도 공개문서에 기재된 부동산의 문제에 대해서 셀러가 책임을 지지 않겠다는 조항이지 공개되지 않은 부동산의 문제나 가시적으로 확인할 수 없는 문제에 대해서도 바이어에 모든 책임을 전가하는 조항은 아니다.

따라서 셀러는 부동산양도 공개문서를 성실하게 작성해야 할 의무가 있는 것이다.

부동산양도 공개문서를 작성할 때 매매하려는 주택의 문제는 알고 있으나 정확한 원인을 모를 때에는 표면적으로 나타난 문제의 현상만 기재해도 무관하다.


즉 이러한 표면적인 문제의 현상을 안 바이어는 주택 인스펙션기간동안 이 문제에 대한 조사를 해야할 의무가 있는 것이다.


매매가 종료된 후 이러한 문제의 원인이 밝혀져도 셀러는 부동산양도 공개문서에 문제의 표면적인 현상을 공개했기 때문에 책임을 면하게 되는 것이다.



 

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